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 La proposta di acquisto condizionata alla concessione del mutuo

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"Nel Settembre 2010 ho sottoscritto una proposta d'acquisto per un appartamento. L'agenzia ha precisato che la proposta è “legata alla concessione del mutuo” e che, in caso di non concessione, la caparra verrà restituita. Nel periodo di attesa per la concessione, ho versato un'altra cifra alla firma del preliminare. Successivamente, dopo circa un mese, la banca mi ha comunicato la negazione del mutuo.

A questo punto chiedo:
Ho diritto in sedi opportune di richiedere la restituzione della caparra versata con la proposta d'acquisto e della seconda somma versata in preliminare?
Grazie,

Dino da Forte dei Marmi (Lucca)"
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La questione prospettata riguarda una proposta di acquisto sottoposta a condizione sospensiva, dove la condizione è costituita dall’erogazione del mutuo da parte della Banca.

In via generale, l’accordo stipulato tra le parti diventa pienamente efficace e vincola le parti alla sua esecuzione nel momento in cui chi fa l’offerta viene a conoscenza dell’accettazione dell’altra parte. Si tratta del principio della conclusione del contratto disciplinato dall’art. 1326 c.c.

Le parti, tuttavia, possono decidere di rinviare ad un momento successivo l’inizio dell’efficacia del contratto; si produce, quindi, subito il vincolo contrattuale, ma la sua efficacia è subordinata al realizzarsi della condizione apposta.

La condizione è un elemento accidentale del contratto in quanto è estraneo alla struttura tipica del contratto stesso, le parti possono decidere o meno di inserirla, una volta inserita diventa, però, essenziale.
Prima del suo avverarsi, le parti non sono tenute alla realizzazione del programma contrattuale, anche se restano comunque impegnate dal negozio e, in virtù del principio dell’esecuzione secondo buona fede di cui agli art. 1375 c.c. e  1358 c.c. e del divieto di impedirne l’avveramento ex art 1359 c.c., sono comunque tenute a salvaguardare – nei limiti dell’apprezzabile sacrificio –  l’interesse della controparte.
Con la condizione sospensiva gli effetti del contratto si producono a decorrere dall’avveramento della condizione e retroagiscono sino al momento della conclusione.

In pendenza della condizione sospensiva l’acquirente non può esercitare il diritto ma può compiere atti conservativi (ma l’atto di trasferimento resta subordinato alla condizione).
La condizione deve essere lecita e possibile. La condizione illecita rende nullo il contratto cui è apposta. La condizione impossibile rende nullo il contratto.
Inoltre, in pendenza di condizione sospensiva, non matura, a carico dell’acquirente del diritto, alcuna prescrizione secondo quanto disposto dall’art. 2935 c.c..
La condizione sospensiva viene inserita nella proposta di acquisto per sospenderne la validità, nei casi in cui il proponente abbia la necessità, per esempio, di richiedere un mutuo, in questo modo, nell’attesa che il mutuo venga concesso, può comunque procedere all’acquisto evitando di perdere l’immobile che desidera acquistare.

La condizione sospensiva apposta all’accordo (poi trasfusa anche nel contratto preliminare) implica che il contratto stesso non diventa efficace fino a quando non si verifica la condizione prevista, nel caso in esame la concessione del mutuo.

La figura del contratto condizionale è disciplinata dall’art. 1353 c.c. che prevede che le parti possono subordinare l’efficacia o la risoluzione del contratto o di un singolo patto ad un avvenimento futuro e incerto (la banca concederà il mutuo?).

Condizionando l’acquisto di un immobile all’ottenimento del mutuo, il contratto sottoscritto si perfezionerà solamente se il finanziamento viene concesso.

Se la condizione non si verifica il contratto è inefficace fin dal momento della sua stipulazione. Ciò comporta che l’eventuale caparra dovrà essere restituita e l’agenzia immobiliare non avrà diritto alla provvigione.

Pertanto, la proposta di acquisto (e il successivo contratto preliminare) stipulata dal Signor Dino è divenuta inefficace in quanto la banca non gli ha concesso il mutuo (non si è realizzata la condizione sospensiva), egli ha perciò diritto alla restituzione della caparra versata e per gli stessi motivi avrà diritto alla restituzione dell’ulteriore acconto versato.

- MutuoSulWeb.it, 12 luglio 2011

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