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Guida al mutuo | Acquisto, sostituzione, surroga, liquidità

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Quattro strade per avere un nuovo mutuo con una rata più conveniente

Quali sono le alternative se le condizioni del nostro mutuo non ci convincono più? Ma soprattutto, come muoversi? Tanto più che nel 2010 il Consiglio di Stato è intervenuto in materia, sottolineando la scarsa chiarezza sulle procedure indicate dalla normativa originaria. Se invece le rate stanno diventando insostenibili si sappia che è ancora possibile sospenderle temporaneamente o accedere al fondo di solidarietà (si vedano gli articoli sotto).

Più chiarezza
Nella sentenza 9322/2010 il Consiglio di Stato ha respinto il ricorso dell'Autorità garante della concorrenza nei confronti di alcuni istituti bancari. I comportamenti delle banche ritenuti scorretti dall'Antitrust si sostanziavano nell'aver proposto ai clienti la sostituzione senza aver però evidenziato la possibilità di surroga che non comportava costi aggiuntivi. Secondo i giudici di palazzo Spada era tuttavia l'originario testo della legge 40/2007 a presentare la normativa in modo lacunoso, quindi nessuna colpa era addebitabile agli istituti bancari. Infatti solo con due successivi correttivi alla legge si poteva dire concluso l'iter delle procedure sulla portabilità. Oggi il risparmiatore insoddisfatto del mutuo sottoscritto si trova innanzi a regole più lineari e può più agevolmente muoversi tra portabilità (surroga), sostituzione e rinegoziazione del mutuo. Ma ecco una sintesi delle alternative e dei passi da compiere (si veda anche l'infografica realizzata sulla base delle indicazioni di www.pattichiari.it).

«Migrazione»
L'operazione di portabilità o surroga è il trasferimento del mutuo da una banca a un'altra (articolo 8 Dl 7/2007 convertito in legge 40/2007). Queste le linee guida emanate dall'Abi: prima il cliente deve verificare sul mercato le migliori condizioni offerte, individuando la banca con cui effettuare l'operazione. Poi richiederà alla nuova banca di effettuare la surroga (senza quindi doversi rivolgere alla banca originaria). A questo punto la banca subentrante, tramite una procedura interbancaria elettronica, comunica all'istituto originario la data di formalizzazione dell'operazione e richiede contestualmente di trasmettere l'importo del debito residuo del cliente sino a quella data. Entro 10 giorni lavorativi dalla ricezione della richiesta da parte della banca originaria, sia quella subentrante sia il cliente devono conoscere le informazioni necessarie e fissare la data di trasferimento del mutuo.

La "subentrante" procede al perfezionamento dell'operazione mediante la stipula del contratto di mutuo e alla richiesta di annotazione (articolo 2843, codice civile) del trasferimento a suo favore della garanzia ipotecaria precedentemente iscritta. L'operazione di portabilità deve completarsi entro 30 giorni dalla data della richiesta: trascorso tale termine, il cliente ha diritto a richiedere alla banca originaria un risarcimento pari all'1% del valore del mutuo da trasferire, per ciascun mese o frazione di mese di ritardo. Con la portabilità il cliente non deve sopportare alcun costo di spese notarili o di penali per l'estinzione anticipata, tuttavia può cambiare il tipo di tasso o la durata, ma non il capitale residuo.

Estinzione e riaccensione
Con la sostituzione, invece, si ha l'opportunità di estinguere il vecchio mutuo accendendone uno nuovo presso un'altra banca, di importo maggiore rispetto al precedente e a migliori condizioni. Dunque affinché l'operazione sia vantaggiosa è necessario che il risparmio prodotto dalla riduzione del tasso di interesse sia maggiore delle spese di sostituzione. Infatti, l'operazione può comportare l'applicazione di penali per l'estinzione anticipata di mutui accesi prima del 2 febbraio 2007. Inoltre, possono esserci spese notarili o per l'iscrizione della nuova ipoteca sull'immobile o per l'istruttoria, perizia e spese assicurative della nuova pratica.

Condizioni riviste
La terza alternativa non prevede il cambio di banca, ma solo un accordo tra banca e cliente. Il contratto originario resta valido ma cambiano alcune condizioni come ad esempio il tasso di interesse o la durata. Insomma, un'operazione semplice che consente al cliente di adeguare il rimborso a condizioni più in linea con la sua condizione economico-finanziaria. Quindi ci si può rivolgere alla propria banca concordando la variazione della tipologia del mutuo, il tasso d'interesse applicato o la durata. La legge 244/2007 consente al cliente di rinegoziare il mutuo senza l'onere di spese bancarie, sottoscrivendo semplicemente una scrittura privata anche non autenticata (ossia senza l'assistenza di un notaio). Dal maggio 2008 esiste una convenzione (tra Abi e governo) che consente al cliente di rinegoziare il proprio mutuo a tasso variabile in un mutuo a rata fissa (limitatamente ai finanziamenti a tasso variabile sottoscritti per la prima casa prima del gennaio 2007). Così, si avrà la trasformazione del mutuo ipotecario originario in rata fissa parametrata ai tassi di interesse applicati nel 2006. La differenza tra quanto dovuto con il mutuo iniziale e quello rinegoziato andrà accantonato in un conto di finanziamento accessorio intestato al cliente, sul quale si applicherà un tasso fisso pari al tasso Irs a 10 anni più uno spread dello 0,50 per cento. Alla scadenza del mutuo originario se il residuo del conto accessorio è negativo si allunga la durata del mutuo, con una rata fissa sino all'estinzione; se invece i tassi dovessero scendere sino ad azzerare il conto accessorio, il mutuo originario terminerà alla scadenza naturale.

Il mercato
MATTONE AMATO
Se da un lato il mercato economico finanziario non agevola le famiglie nella crescita della ricchezza netta, dall'altro il mattone rimane l'investimento preferito: un recente studio di Banca d'Italia stima che nel primo semestre 2010 la ricchezza delle famiglie sarebbe calata dello 0,3% in termini nominali, in seguito alla diminuzione delle attività finanziarie e all'aumento delle passività, in particolare per l'accensione di mutui per l'acquisto della prima casa. La tendenza è confermata dall'Abi che nel rapporto di dicembre sottolinea che i finanziamenti bancari nei primi dieci mesi dell'anno sono cresciuti dell'8,2%, concentrandosi nel mercato dei mutui per l'acquisto di immobili.

INTERVENTI
La misura della sospensione temporanea del mutuo, secondo i dati dell'Abi ha interessato, fino a settembre 2010, quasi 31mila clienti per un debito residuo di 4 miliardi di euro. Sempre secondo rilevazioni Abi le surroghe e le sostituzioni rappresentano circa il 32% dell'erogato,