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Il decalogo per scegliere il
giusto intermediario
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Sempre più persone decidono di affidarsi a un' agenzia immobiliare per vendere, acquistare, affittare. Si stima che in Italia oltre il 50% delle compravendite immobiliari avvengano tramite agenzia. Un dato che tende ad avvicinarsi sempre di più a quello presente nel mondo anglosassone. In Inghilterra ad esempio i privati che comprano o vendono tramite agenzia sono oltre il 90%. La complessità di un'operazione di compravendita immobiliare richiede grande dedizione e soprattutto competenze specifiche. Ma anche per scegliere il giusto intermediario occorre prendersi un po' di tempo per qualche importante considerazione... Ecco i punti fondamentali da seguire quando si vuole acquistare o vendere casa tramite agenzia.
1. Valutare se affidarsi a un operatore indipendente, alla filiale di una rete diretta o a un affiliato in franchising. Ognuna di queste realtà ha i suoi pro e contro. Le agenzie in rete (diretta o franchising) spesso offrono una maggiore visibilità all'immobile, inserendolo in un "circuito" che permette di rivolgersi a un numero maggiore di potenziali acquirenti. Il coordinamento tra agenzie inoltre consente a chi deve ricomprare casa (la maggiorparte di chi vende) di beneficiare di un ventaglio di proposte più ampio. Gli intermediari indipendenti oggi possono sopperire alla mancanza di una struttura "in rete" attraverso le piattaforme MLS (peraltro utilizzate anche da reti e franchising), che consentono agli agenti immobiliari di "scambiarsi" via Internet clienti e immobili al fine di massimizzare la resa dei portafogli.
2. Pretendere l’uso di moduli depositati in Camera di Commercio sia per la definizione di un incarico, sia per la sottoscrizione di una proposta. I moduli devono essere chiari, facilmente comprensibili e contenere gli estremi dell’iscrizione al ruolo del mediatore o della società di mediazione e del suo legale rappresentante.
3. Definire sempre tutti i dettagli degli accordi fra le parti in forma scritta. Anche nel caso di accettazione di proposte, chiederne all’agente immobiliare una conferma scritta.
4. Concordare per iscritto l’entità della provvigione e le relative modalità di pagamento. La provvigione è un diritto del mediatore, che è tale solo se iscritto al Ruolo (Art.6 Legge 39/89). Diffidare pertanto delle offerte di prestazioni professionali a costo zero perché spesso nascondono prestazioni abusive o, comunque, prive di garanzie per i clienti.
5. La penale, normalmente, è di importo inferiore al compenso pattutito.
6. Prestare attenzione alla ragionevolezza della durata dell’incarico. Tre-quattro mesi possono essere un periodo ragionevole, ma se il mercato è "lento" i tempi di compravendita si possono allungare anche a 6 mesi. Offrite all'agenzia un primo trimestre di prova (un tempo inferiore non permetterebbe di valutare con obiettività i risultati) e se all'approssimarsi della scadenza la casa non sarà stata ancora venduta valuterete se procedere con il rinnovo per un altro trimestre o con la disdetta dell'incarico. Per quanto riguarda la proposta di acquisto, preferibilmente non dovrebbe superare i quindici giorni complessivi di calendario (termine entro cui deve pervenire l’accettazione del venditore o del locatore), ad eccezione di casi particolari che devono essere specificati e chiariti in proposta. Pretendere, in caso di acquisto mediante richiesta di mutuo, la specifica indicazione che l’efficacia della proposta è subordinata alla erogazione del finanziamento. Ricordarsi che, in tal caso, la proposta non produce alcun effetto fino al verificarsi della condizione sospensiva.
7. Dare l’incarico in esclusiva è una scelta del cliente che pone restrizioni alla sua libertà contrattuale, in quanto gli vieta di concludere la vendita in proprio o incaricare della vendita un altro agente immobiliare, salvo pagare le penali previste. E' pur vero che l’esclusività dell’incarico presuppone un impegno maggiore da parte del mediatore e la fornitura di una serie di servizi differenti da quelli di un incarico in semi-esclusiva.
Va anche considerato il fatto che l'attività di intermediazione in semi-esclusiva porta con sé il rischio di screditare l'immobile perché i diversi mediatori chiamati a "concorrere" tra loro potrebbero determinare differenze, anche sostanziali, del prezzo esposto, del margine di sconto, della qualità e ampiezza dei servizi offerti all'acquirente. Inoltre verrebbe a mancare, tanto al compratore che al venditore, un referente unico, il tutto a discapito del buon esito della trattativa.
8. In caso di acquisto e di locazione, sincerarsi di avere tutte le informazioni necessarie ed utili per decidere. E’ poi importante disporre dei seguenti atti:
a. certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi di documenti di condoni, di concessioni o licenze edilizie, di concessioni in sanatoria, certificati di abitabilità e agibilità, attestazione di conformità degli impianti alle disposizioni di legge;
b. copie delle schede catastali depositate, estratti di mappa, certificati storici, presentazione di nuove schede o frazionamenti da parte di tecnici abilitati;
c. iscrizioni ipotecarie, storici ipotecari.
9. In caso di conferimento di incarico, fornire all’agente immobiliare tutte le informazioni utili e necessarie perché questi possa operare con trasparenza e sicurezza nei confronti dei futuri acquirenti/conduttori.
10. Ricordarsi assolutamente che le eventuali caparre devono essere intestate al venditore (assegno non trasferibile) e che la provvigione è dovuta al mediatore alla conclusione dell’affare, termine coincidente con la comunicazione dell’avvenuta accettazione della proposta da parte dell’acquirente. In ogni caso, gli importi versati dall’acquirente a titolo di acconto prezzo o caparra confirmatoria non potranno mai essere incassati dall'agente immobiliare, né a titolo di risarcimento danni, né in conto provvigione o quant’altro.
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